實拍：鄂爾多斯「鬼城」

記者：萬晶、杜雅文

耗資50多億打造、面積達32平方公里的內蒙古康巴什是一座豪華新城，但同時也成了一座無人居住的「鬼城」。鄂爾多斯是內蒙古一個相對比較富裕的煤礦業中心，常住人口150萬。康巴什的基礎設施一應俱全，有辦公大廈、行政中心、政府建築、博物館、電影院和運動場，中產階級式的複式公寓和別墅將成片的小區塞得滿滿當當，但現在的問題是，原本是用來安置100萬人口的康巴什卻很少有人入住。


鄂爾多斯堅硬的「泡沫」

內蒙古鄂爾多斯市康巴什新區近期頗不寧靜，這個被外媒稱為房地產泡沫最佳展示品的「鬼城」吸引了各路記者，然而仔細走訪之後，中國證券報記者卻發現這其實是一個外人難以理解的復雜的奇怪「泡沫」，其堅實程度超乎人們預料。

空空蕩蕩的鄂爾多斯市康巴什新區，嶄新的住宅小區鱗次櫛比，而遍尋整個康巴什，中國證券報記者只找到一家門面狹小的房產中介。「整個康巴什新區就我們一家房產中介，我們也只有兩套房源出售，沒有放租的。」靈通房產中介主管李曉琴淡淡地表示，這裏的業主都不缺錢，房子寧可空置，也很少出售和拿來出租。

李曉琴手上僅有的兩套委託代售的房源，一套是105平方米的二手房，80萬元房款只能一次性付清；另一套轉手的150平方米的期房，也只能少量貸款。

這裏的房貸政策較國內其他城市明顯嚴格許多，當地人士稱，其實鄂爾多斯的房貸一直都不寬鬆。工商銀行猛格支行​​客戶經理劉美華表示，工行在鄂爾多斯不開展二手房按揭，期房按揭也不接受個人申請，要根據和開發商的協議進行，首付嚴格執行國家房貸新政策。

在走訪建行、鄂爾多斯商業銀行以及東勝農村商業銀行等過程中，中國證券報記者發現，大多數銀行都對二手房按揭拒之門外，首套房貸款也普遍執行三成或四成首付。

「鄂爾多斯只有招行一家可以做二手房按揭，而且是按評估價的六成貸款。」房產經理鄭微表示，招行的評估價普遍低於房子的市場價。她給記者介紹了一套96平方米售價61萬元的二手房，能夠從招行獲得的貸款只有29萬元，還不到五成。這與許多沿海城市慣用的陰陽合同、抬高評估價恰好相反。

房貸並不寬鬆，而鄂爾多斯樓市的一大特點就是與銀行關聯不大，富裕的鄂爾多斯人幾乎像買「大白菜」一樣瘋狂買房。「很多人都是半夜搬著小板凳、裹著大棉被去排隊，晚了就沒有你的了。」當地出租車司機告訴記者，由於投資煤炭和拆遷補償，很多家庭擁有上百萬甚至幾百萬家產，這些錢缺少投資渠道，只有拿來買房，有些家庭買三四套房，甚至一個單元。

中國證券報記者看到​​，火熱的房地產市場帶來了鄂爾多斯市區迅速擴張，除了只有不到3萬人居住的康巴什新區外，伊金霍洛旗阿鎮的新城區在擴張，東勝區也在向鐵西延展，一眼望不到邊的房地產項目同時上馬。

然而，房地產項目的崛起並沒有帶來火爆的人氣，多個已經建成的住宅小區內，居民寥寥可數，很多房子空置。

更加奇特的是，常用的衡量房產「泡沫」的租售比、房價收入比，在鄂爾多斯似乎也不適用。儘管大量住宅空置，鄂爾多斯三個主城區人口也只有70萬人，當地房產的租售比卻遠遠高於國內其他城市。「一套一百平方米的房子年租金在3.5萬元左右。」鄭微告訴記者，以這套61萬元的房子為例，年租金3.5萬元，年收益甚至達到5.7%，遠高於銀行存款。白領劉先生也表示，即便是40平方米的小戶型，年租金也能達到1.5萬元，按每平方米7000元買下來，年收益也有5.35%。當地地產中介透露其中玄機，很多業主對租金的那點收益毫不在意，大多選擇空置等待升值，鄂爾多斯的租賃市場供不應求。

一個西部城市，六七千元的房價看起來不可思議，但對迅速富裕的鄂爾多斯人來說，買房的壓力卻明顯小於沿海城市。「按普通白領月收入四五千元計算，一個半月的收入就可買到一平方米房子，比北京上海都要輕鬆。」白領劉先生表示，一些效益好的煤礦員工年收入超過10萬元，六七年就可以買到一套百十平米的房子，房價收入比並不可怕。

統計數據也顯示，鄂爾多斯2009年的城鎮居民人均可支配收入為21883元，與深圳人均可支配收入相當，​​而深圳新房均價卻幾乎是鄂爾多斯的三倍。兩相對比之下，鄂爾多斯房產「泡沫」背後的資金推手顯得格外堅實。

一邊是幾乎所有售出樓盤都空空蕩蕩，一邊是財大氣粗購幾套房不以為意，這便是鄂爾多斯。